Bezogen auf das Vorkaufsrecht ist zu beachten, dass stets die Voraussetzungen der konkreten gesetzlichen Regelung erfüllt sein müssen.

So hat der HessVGH mit Urteil vom 10.06.2020 (Az.: 3 A 905/19) entschieden, dass das gemeindliche Vorkaufsrecht gemäß 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 BauGB nur ausgeübt werden kann, wenn ein städtebaulicher Bezug vorliegt. Dieses Vorkaufsrecht dient laut dem Gericht zur städtebaulichen Entwicklung und nicht speziell für wasserwirtschaftliche Ziele. Der Begriff des Überschwemmungsgebiets im wasserrechtlichen Sinne (§ 76 WHG) ist daher nicht relevant

Die Gesetzesbegründung zeigt, dass das Vorkaufsrecht den Gemeinden helfen soll, Flächen für Hochwasserschutzmaßnahmen im Rahmen der städtebaulichen Planung zu erwerben (vgl. BT-Drucksache 15/3510, S. 9). Dies deutet darauf hin, dass das Vorkaufsrecht nur aus städtebaulichen Gründen gewährt wird. Solche Maßnahmen umfassen beispielsweise Festlegungen im Bebauungsplan, die bestimmte Flächen von Bebauung freihalten (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 10 und Nr. 16 BauGB).

Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) hat 2022 und 2023 betont, dass Bebauungspläne gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sicherstellen müssen. Auch aus Gründen der Klimaanpassung und Starkregenvorsorge kann daher ein städtebauliches Vorkaufsrecht bestehen. Ein Bebauungsplan, der dies nicht sicherstellt, kann wegen eines planerischen Abwägungsdefizits für unwirksam erklärt werden.

Seit dem 05.01.2018 gibt es in § 99a WHG ein Vorkaufsrecht für die Bundesländer an Grundstücken, die für Hochwasser- oder Küstenschutzmaßnahmen benötigt werden. Dieses Vorkaufsrecht darf nur aus Gründen des Hochwasserschutzes oder Küstenschutzes ausgeübt werden (§ 99a Abs. 3 WHG). Die Bundesländer können dieses Vorkaufsrecht auf Antrag auch zugunsten von Körperschaften und Stiftungen des öffentlichen Rechts ausüben (§ 99a Abs. 5 WHG). Dazu gehören Städte und Gemeinden, die für Hochwasserschutz oder Gewässerausbau zuständig sind (§ 68 LWG NRW), sowie Zweckverbände oder öffentlich-rechtliche Wasserverbände (vgl. Czychowski/Reinhardt, WHG, Kommentar, 13. Auflage 2023, § 99a WHG, Rz. 38).

Auch in § 66 BNatSchG gibt es ein Vorkaufsrecht aus Gründen des Naturschutzes und der Landschaftspflege einschließlich der Erholungsvorsorge (§ 66 Abs. 2 BNatSchG).

Es wird empfohlen, mit der zuständigen Bezirksregierung zu klären, ob das Vorkaufsrecht gemäß § 99a WHG ausgeübt werden kann.